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標題: [其他]購買中古屋時, 一定要注意的專有名詞-現況交屋(實際案例分享) [打印本頁]

作者: alexmou0102 時間: 2014-1-10 08:43 AM 標題: [其他]購買中古屋時, 一定要注意的專有名詞-現況交屋(實際案例分享)

本帖最後由 212410 於 2014-1-12 09:02 PM 編輯

買中古屋時, 若是透過仲介成交, 仲介在簽約時會提供一份屋況點交表, 其中有一項專業法律名詞就是~~現況交屋~~,
這部分大家千萬不要小看這名詞的法律效力, 因為疏忽了, 等你搬進去或租出去時, 遇到問題絕對會讓人求償無門.

何謂現況交屋, 就是指賣方已經將房子的問題誠實的告訴買方, 買方知悉這些問題, 也同意這些瑕疵都已涵蓋在房價上, 日後房子出現問題時, 買方不得向賣方求償... 請用Google查找

通常這部分最有爭議的問題是"滲水"和"漏水"的認知, 由於買的房子較老舊, 下大雨時雨水可能會從牆壁的裂縫處"滲進來", 這部份的防漏成本蠻高的(如頂樓, 屋齡已超過20年的房子等, 歷經日曬雨淋, 強風暴雨, 天搖地動等), 就算打針也不見得能完全改善, 所以在現況交屋時, 當賣方豪氣的跟你說~~ 房子在一年內有漏水, 找我就可以了, 其他的問題就請你自己處理, 這時候千萬不要當冤大頭同意並簽下這條款. 因為普遍世人的認知是~ 雨水／積水是滲進屋子裡面, 水管破裂才會造成自來水管漏水, 這部分沒有特別註明清楚, 等到發現雨後災情時(尤其房子賣方用木地板將坑坑洞洞美化, 會因牆壁的水氣而開始變軟, 變爛), 找仲介處理, 這時候仲介也會引用這條款告知你~~ 怎會這樣, 好, 我問一下公司的法務... 最後只能摸著鼻子自行處理.

作者: flaunts 時間: 2014-1-10 11:23 AM

謝謝您，這是很棒的資訊，也感謝您的分享

作者: uhonda0618 時間: 2014-1-11 11:44 PM

受教了....希望要買房子的人都能注意到此點.....

作者: larry813 時間: 2014-1-12 10:42 AM

哇現況交屋原來是這個意思啊

那能夠請問改能有但書的條款嗎

作者: 荷蘭ㄟ船醫 時間: 2014-1-12 12:05 PM

現況交屋←已說的很清楚了
就是此房屋的資產、負債、維修、哩哩扣扣、吧啦吧啦...
一律由新屋主概括承受不得異議

作者: tw299916 時間: 2014-1-12 03:02 PM

其實這時候可以加簽一條
漏水修繕保固，一般是一年
如果賣方針的這麼有信心凹個兩年
應該問題不大

作者: z1s2c3 時間: 2014-1-13 12:29 AM

很棒的資訊，感謝您的分享

作者: alexmou0102 時間: 2014-1-13 08:02 AM

larry813 發表於 2014-1-12 10:42 AM
哇現況交屋原來是這個意思啊

那能夠請問改能有但書的條款嗎

可以有但書條款, 不過要白底黑字註記清楚:「除....之外」, 買房子時千萬不要有太多的時間壓力, 寧可多租一個月, 也不要草率簽字, 另外~ 分期付款給賣方時, 一定要簽約後執行貸款交割, 不要一面承受房貸壓力, 一面又要承受交屋時間壓力, 賣方有時間會跟你磨(反正他已經有大筆金額入帶, 還清他的房貸)

作者: troneisse 時間: 2014-1-13 01:04 PM

現在處理漏水就是打針  尤其是前屋主想要以最便宜方式處理
還有更好的方法嗎??
買屋就要知道舊屋總有問題  新屋不見的沒狀況
水泥就是容易裂
討論到最後  萬物都會壞  看開點

作者: manson42 時間: 2014-1-13 03:56 PM

親身經歷過買中古屋...仲介針對漏水保固的兩面手法...還是自己謹慎維上

作者: alexmou0102 時間: 2014-1-14 08:30 AM

有句成語叫:「粉飾太平」, 就是在靠窗台的牆壁上塗上厚厚的防水漆後, 再塗上水泥漆
讓買方在現況交屋時, 看不出問題.

所以~ 在簽約時, 要幫自己保留一條路, 千萬不要眼見為憑,
多看, 多問, 多聽聽長輩的意見等, 都可以避免誤觸地雷.

作者: i02220731 時間: 2014-1-14 05:51 PM

受教了，房地產合約有很多不利於買方的地方，下次需要買房時會好好看。

作者: malingerma 時間: 2014-1-14 11:29 PM

謝謝提供指導
買房時多注意

作者: andy8035 時間: 2014-1-15 02:19 AM

受教了，謝謝您的分享!

作者: akge 時間: 2014-1-15 12:15 PM

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作者: simon8650 時間: 2014-1-15 03:31 PM

本帖最後由 simon8650 於 2014-1-15 03:33 PM 編輯

感謝開文大大的提醒!!
但其實若是買賣中古屋其實還有一項~~物之瑕疵擔保~~在半年內若是有漏水的情形,還是可請原屋主修繕的~以下提供一些資料給各位大大參考:

物之瑕疵擔保

不動產交易過程中，買賣雙方爭議案件，時有所聞，尤其是中古屋買賣，物之瑕疵的主張更是常見，而究竟物之瑕疵中的房屋漏水問題，買賣雙方的法律關係應如何主張呢？以下問題，為您一一解惑。
一、何謂”瑕疵屋”？
所謂瑕疵屋即指存在買賣標的房屋上之缺點。凡依通常交易之觀念，或當事人間之約定，認為標的物應具備之價值效用，或品質而不具備者，即為物之瑕疵。
二、何謂’’瑕疵擔保’’責任？
所謂瑕疵擔保，係指買賣契約交易過程中，出賣人應負的瑕疵擔保責任，分為「權利瑕疵擔保」與「物之瑕疵擔保」。
(一)權利的瑕疵：即指標的物受第三人限制或主張權利。
例如第三人主張有物的所有權；土地部份被限制使用。
※出賣人未善盡此義務時，買受人可依債務不履行規定，請求解除契約、違約金或損害賠償等。
(二)物之瑕疵：即指標的物有效能或價值減少之瑕疵。
例如，標的物漏水；標的物為海砂屋。
※出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。買賣契約中，出賣人應負瑕疵擔保責任。(民法§354)
三、瑕疵的構成要件：
(一)買受人於契約成立前，不知有瑕疵。
(二)標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證之品質。
(三)瑕疵於危險移轉時確已存在。
四、買方得主張之權利：
(一)滅少價金或解約
民法第359條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
(二)損害賠償
民法第360條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。
※ 買受人方面，法律亦課其檢查標的物及於發現標的物有瑕疵時，應即通知出賣人之義務，如果買受人怠於通知，除非依通常檢查不能發現之瑕疵外，應視為買受人已承認其所受領之物。(民法§356)
五、賣方責任之免除：
(一)民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
(二)通常檢查即能發現之瑕疵，買方受領後，未即時通知出賣人者。
(三)雙方已約定，賣方免除瑕疵擔保責任者。但如賣方故意不告知瑕疵者，不在此限。
※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
六、消滅時效
(一)自發現瑕疵通知賣方後，六個月不行使。
(二)自標的物交付後，經過五年。
※民法第365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
七、常見狀況Q & A
【Q1】物之瑕疵擔保責任的法律效果？
【A1】出賣標的物有瑕疵時，買方依法有解除契約或請求減少價金二種權利。但買賣房屋發現漏水時，買方似以請求減少價金較為法院實務所接受。
最高法院86年台上1029號判決：「系爭外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，………….被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金。」
【Q2】買賣契約成立後，房屋尚未點交前，若發現漏水情形，該如何處理？
【A2】最高法院86年台上第1689號：「物之出賣人，對於買受人所負瑕疵保之責任，係以其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條之規定解除契約。」最高法院86年台上第3407號：「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用。惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。」
由上可知，若房屋尚未點交前，賣方本應負漏水責任，經紀業者應本於居間協調立場，督促賣方修復漏水，避免耽誤交屋時間。
【Q3】”物之瑕疵擔保”與”漏水保固”的差別？
【A3】漏水保固責任（保固條款），一般交易實務上，是用在擔保買賣標的物於交付後，尚能具備正常之品質與效用，而能達到一定之期間；換句話說，在交付時是沒有任何瑕疵的。
保固原則上是危險移轉時，並無瑕疵存在，而是購買使用後才出現自然的損壞，如果瑕疵是發生於危險負擔移轉時或於移轉前就已經存在，即屬瑕疵擔保的問題。
物之瑕疵擔保是基於法律規定所應負的法定責任，其目的在調和買賣雙方當事人間的利害衝突，其法律效果依法有解除契約或請求減少價金…等，而保固責任則係基於保固契約所生之責任。
【Q4】賣方簽約前即告知買方屋內牆壁有受潮現象，如不合意，請勿購買，買方強調此為可接受的範圍，不影響其購屋意願，雙方於最後交屋時，附上屋況說明書，有詳列：＜已就該標地物滲漏水部份情形說明，屋主以現況交屋＞，簽約前已明確說明屋況，還需要負瑕疵擔保的責任嗎？
【A4】民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。然前述所稱之瑕疵，說明是否充分，還是要看事實情況而定，例如：每次樓上洗澡樓下就會滴水，但賣方卻只說會受潮，並未完全明白告知買方漏水情形，此時賣方不得免除其瑕疵擔保責任。
遇此狀況，應於買賣契約書或屋況說明書中，說明房屋現有之滲漏水情況及位置，並載明由買方自行處理，賣方無須負擔物之瑕疵擔保責任。
【Q5】買賣契約中載明「本標的物為現況交屋」，賣方就可以免除瑕疵擔保責任嗎？
【A5】「現況交屋」並非免除全部瑕疵擔保責任，僅能解釋得免除「買方應盡速檢查能發現而未發現」之瑕疵擔保責任。例如：標的物有裂縫、大漏水之現況，僅能就該現況免除瑕疵擔保，若交屋後發現與前述瑕疵不同位置、狀況之其他物之瑕疵，出賣人仍應負擔瑕疵擔保責任。(詳參住商生活情報第175期)
【Q6】違建漏水，賣方需要負責嗎？
【A6】一般交易中，違建大多屬標的物一部分，對出賣人而言當負瑕疵擔保責任，除非買賣契約書訂有明文或特別載明該違建為出賣人另外贈與，因贈與無瑕疵擔保問題，當不必負責。
【Q7】公共管路漏水，賣方要負責嗎？
【A7】先查明漏水原因是否為共有，或共有之部分導致漏水，若是，則出賣人仍應負瑕疵擔保責任。蓋買賣標的除專有所有權外，尚有公共區域使用權部分，前述兩者均係標的物範圍，出賣人當負瑕疵擔保責任。

作者: alexmou0102 時間: 2014-1-16 04:49 PM

simon8650 發表於 2014-1-15 03:31 PM
感謝開文大大的提醒!!
但其實若是買賣中古屋其實還有一項~~物之瑕疵擔保~~在半年內若是有漏水的情形,還是可 ...

請問物之瑕疵擔保是否包括法拍屋? 如果包括, 應找誰求償?

作者: simon8650 時間: 2014-1-16 05:58 PM

alexmou0102 發表於 2014-1-16 04:49 PM
請問物之瑕疵擔保是否包括法拍屋? 如果包括, 應找誰求償?

法拍屋應不適用喔!!物之瑕疵擔保要有買賣對價關西~就是有買家~有賣家~才適用喔

作者: suck69 時間: 2014-1-19 05:24 PM

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作者: bigslammer 時間: 2014-1-19 11:19 PM

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作者: lovegary09 時間: 2014-1-20 11:37 AM

現況交屋,並不能以一概之,這是本人交易的實務,何謂現況交屋,就是以本來房子的現況,或屋內的附贈物,漏水,與壁癌，都是屬於重大瑕疵喔,這不是現況交屋的範圍唷!!本來我有成交一棟別墅，屋主是投資客,當初也有寫現況交屋，但是過沒幾個月，房子會漏水,並且排水管還堵住，最後告上法院時,投資客還是敗訴!!賠了20幾萬!!所以不要被仲介的話術騙了!!這是真人真事!!因為投資客也是主張現況交屋,但他還是敗訴唷!!!!!

作者: ihonto 時間: 2014-1-20 11:46 AM

謝謝分享
獲知良多
又長了幾分知識

作者: kkboys2010 時間: 2014-1-20 12:27 PM

現況交屋應該是多數中古屋的買賣條件吧！畢竟房子經過那麼多年，要保證無瑕疵那房子就不用賣了，重點還是買方在簽約前好好地了解屋況，真有疑慮，那就通通寫在合約上，屋主敢簽，那就有保障。
此外，現況交屋時最好現場拍照，放入合約中，以免到時買方認為的現況跟賣方認為的現況不一樣。

作者: voodootw 時間: 2014-1-21 03:50 PM

那不簽現況交屋,要如何交屋最好?好像所有的買賣房屋都會加這一條,是不是要另外簽,萬一下雨漏水要請原屋主負責?

作者: andyair100 時間: 2014-1-21 06:52 PM

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作者: 愛情實習 時間: 2014-1-26 06:39 PM

謝謝經驗分享，目前正處於等待買房中，很受用的資訊

作者: neilyueh 時間: 2014-1-26 10:54 PM

謝謝您，這是很棒的資訊，也感謝您的分享

作者: alexmou0102 時間: 2014-1-27 08:44 AM

voodootw 發表於 2014-1-21 03:50 PM
那不簽現況交屋,要如何交屋最好?好像所有的買賣房屋都會加這一條,是不是要另外簽,萬一下雨漏水要請原屋主負 ...

要在備註上寫清楚現況交屋是以目前所看到、知悉的狀況, 並未包括交屋後發現的遐疵等字眼, 這部分要請代書或仲介協助"潤筆"

作者: openrain88 時間: 2014-1-28 09:42 AM

推推推推推!!!!!受益無窮!!!謝謝大大分享!!!!!感恩!!!!!

作者: alexmou0102 時間: 2014-1-28 02:58 PM

voodootw 發表於 2014-1-21 03:50 PM
那不簽現況交屋,要如何交屋最好?好像所有的買賣房屋都會加這一條,是不是要另外簽,萬一下雨漏水要請原屋主負 ...

如果買到漏水屋, 可以舉證當初現況交屋時, 前屋主未告知有漏水的情形, 屬於隱匿資訊, 前屋主需要處理, 但如果前屋主告知, 這些牆壁有漏水現象, 你還是要買, 那後續的維修就是由你負責(你願意承擔房屋的瑕疵)

作者: chen合jung 時間: 2014-1-28 05:03 PM

所以
買土地自己建造最保險
不然
就是加蓋鐵皮屋防水囉

作者: 243145 時間: 2014-2-11 11:10 PM

謝謝版大的分享，這是很棒的資訊，看屋時會多多注意。

作者: s07181115 時間: 2014-2-12 03:42 PM

重點在於買賣雙方對"現況"的認知為何?若簽約時現況是好的.交屋時現況又不同.自然會有爭議.賣方不見得能免責!如果房屋老舊賣方對現況又不甚瞭解(也許租人或空置已久).經過討價還價買方也能接受買後自己整理修繕.若光寫"現況交屋"對賣方而言反而是不利的!

作者: sam2880 時間: 2014-2-12 05:03 PM

房屋仲介業者需提供~不動產說明書,需盡調查義務
當然漏水的細節問題還是於交屋前多多看比較好

作者: summer37215 時間: 2014-2-13 08:54 PM

謝謝你提供的資訊~~謝謝你啦~!!

作者: bandmason 時間: 2014-3-15 10:45 PM

漏水問題是房子最常碰的問題
甚至是新成屋也會發生
只是說我們看屋是先看整體屋況你也不太可能一時間看到所有細節
所以有這個條款算是多了一層保障

作者: pjlom 時間: 2014-3-15 11:42 PM

朋友之前就遇過外牆滲水進來，好像也只能打針處理

作者: zhe0 時間: 2014-3-16 01:55 PM

其實凶宅也沒關係吧...
哪間不是凶宅
而且也比較便宜，眼不見為淨...

作者: speaker007 時間: 2014-3-16 04:42 PM

大大不說我還真不知道~感謝分享

作者: akge 時間: 2014-3-16 04:56 PM

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

作者: qplay 時間: 2014-3-22 10:20 AM

嗯,最近也有在注意房子~大大提供的經驗很受用~
感謝囉!!

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